40年以上放置した遠方の土地を生前整理できた事例

2026-08-14

現地調査から売却まで、そして「先に全体を試算する」大切さ

遠方にある不動産は、使っていなくても、管理や税金、将来の相続という負担が残り続けます。今回ご紹介するのは、香川県にある土地を40年以上そのままにしていたご夫婦が、自分たちの代で売却し、子どもへ負担を残さずに済んだ事例です。

この記事のポイント：遠方不動産の整理は、現地の実態把握と出口の設計から。個別の対策を急ぐ前に、売却・税金・保険料・諸費用をまとめて検討することが重要です。

神戸から遠く離れた、香川県の土地

ご相談者は、神戸市東灘区にお住まいのご夫婦です。司法書士とファイナンシャルプランナーからのご紹介で、香川県の地方にある土地について相談を受けました。

その土地は、ご主人が仕事の転勤で香川県に住んでいた頃、将来マイホームを建てるつもりで購入したものでした。しかし、その後は神戸へ戻り、建物を建てることもないまま、40年以上が経過していました。

娘さん2人は土地の存在自体を知らず、ご夫婦は「自分たちの代で何とか処分しておきたい」と考えていました。知らない土地を突然相続すれば、現地確認や管理、売却先探しを子世代が一から引き受けることになるからです。

遠方の土地を売りたいと思っても、資料だけでは現状を判断できません。境界や接道、周辺の利用状況、市場性など、現地に行って初めて分かることが多くあります。

今回の土地がある地域は過疎化が進み、周囲の売地も長期間売れ残っているような市場でした。さらに現地を確認すると、近隣住民が土地を駐車場として利用していることが分かりました。

無断利用か、過去に何らかの合意があったのか。まず利用者と接触し、状況を丁寧に確認しました。この実態把握が、次の提案につながりました。

一般の買主を広く探しても、需要が限られる地域では売却まで長期間かかることがあります。一方、隣接地の所有者にとっては、敷地を広げられる、管理しやすくなるなど、別の価値が生まれる場合があります。

そこで今回は、駐車場として利用していた方への確認を経たうえで、隣接地の住民へ直接購入を提案しました。その結果、隣接地の住民に購入していただき、売却を成立させることができました。

無断利用か、過去に何らかの合意があったのか。まず利用者と接触し、状況を丁寧に確認しました。この実態把握が、次の提案につながりました。

不動産を売ったときの譲渡所得は、単純な売却価格ではありません。原則として、次のように計算します。

売却代金－（取得費＋譲渡費用）－適用できる特別控除＝課税譲渡所得

つまり、売却価格がある程度あっても、購入時の代金などの取得費、仲介手数料や測量費などの譲渡費用、適用可能な特別控除を差し引くと、課税対象となる譲渡所得が小さくなることがあります。

反対に、取得費を確認できない場合などは、想定より譲渡所得が大きくなることもあります。

国民健康保険料では、土地・建物などの譲渡所得も、算定用所得に含まれます。ただし、実際の影響は世帯構成、他の所得、適用される控除、年度ごとの保険料率や上限額などによって異なります。

土地・建物の譲渡所得がある場合は、市の簡易試算だけで正しく計算できないケースもあるため、個別確認が必要です。

遠方不動産の問題は、「まず名義を変える」「まず売りに出す」と一つずつ手続きを進めれば解決するとは限りません。売却できる可能性、手元に残る金額、税金、保険料、手続き費用まで含めた全体像を描いてから、必要な対策だけを選ぶことが大切です。

特に、生前整理や相続対策では、不動産・税務・登記・家計の判断が互いに関係します。最初に「この不動産をいつ、どのように整理し、家族へ何を残すか」というゴールを決め、各分野の専門家が同じ情報を共有して検討することで、不要な手続きや費用を避けやすくなります。

遠方の土地や、子どもが存在を把握していない不動産がある場合は、相続が発生してからではなく、所有者が元気なうちに現状把握と出口の検討を始めることが重要です。

相続セレクションでは、不動産だけを切り離して考えるのではなく、税理士・司法書士・ファイナンシャルプランナーなどと連携し、売却や保有、相続後まで見据えた整理をお手伝いしています。遠方の土地や長年使っていない不動産について、何から始めればよいか分からない場合は、まず現状の整理からご相談ください。